Préstec garantit per immobles l'any 2022

En el nostre material, parlarem d'un tipus de préstec popular: un préstec garantit per béns immobles. Parlem de les condicions el 2022, dels bancs que l'emeten i parlem d'aquest producte amb experts.

Què és un préstec immobiliari

Un préstec immobiliari és un préstec que el prestador dóna al prestatari a interessos i pren béns immobles com a garantia.

Informació útil sobre préstecs immobiliaris

*S'indiquen les tarifes mitjanes del II trimestre de 2022

Pots demanar al banc un préstec amb diferents arguments de la teva solvència. Per exemple, porteu un certificat de sou de l'empresari (2-NDFL) o trobeu un aval, una persona que, en cas de la vostra insolvència, es compromet a pagar el deute. Aquestes són relacions financeres normals: un banc o una altra entitat financera et confia amb els seus diners. A canvi, volen estar segurs que els pagaran.

Els béns immobles poden ser un argument a favor de donar un préstec. Aquest producte financer s'anomena "préstec garantit per béns immobles".

La penyora és una forma especial d'assegurar les obligacions. L'obligació en aquest cas és la devolució del préstec. El client que contracta aquest préstec es compromet a comprometre la seva propietat al prestador.

Al mateix temps, podeu viure a l'apartament vosaltres mateixos o llogar-lo a llogaters, si això no està prohibit pel contracte. De la mateixa manera, amb altres béns immobles: apartaments, edificis residencials, cases adossades, instal·lacions comercials.

Una penyora no vol dir que un banc o entitat financera pugui vendre el vostre objecte en qualsevol moment o prendre-lo per si mateix. Sempre que parlem d'empreses legals, no d'estafadors. Històries com aquesta passen quan la gent pren en préstec imprudentment anuncis i no mira els papers que signen.

Només si el client no pot pagar el préstec, el banc o una altra entitat financera té dret a vendre, és a dir, vendre la propietat. Els diners aniran a pagar el deute. Si queda alguna quantitat després de la venda, es lliurarà a l'antic propietari de l'immoble.

Beneficis d'obtenir un préstec hipotecari

Podeu obtenir un gran préstec. Per exemple, 15-30 milions de rubles per a la capital és bastant realista. A les regions, és clar, tot és més modest. Tanmateix, la voluntat de comprometre la propietat és un argument poderós per als prestadors.

Sigueu més lleials a l'historial de crèdit del prestatari. Com sabeu, tots els bancs i entitats financeres estudien la fiabilitat del client. Per fer-ho, utilitzen oficines d'historial de crèdit, on s'emmagatzema informació sobre on, quan i quant va demanar prestat una persona a les institucions financeres. Els retards en els pagaments també s'hi reflecteixen. Però com que el client està preparat per comprometre béns immobles, vol dir que el prestador s'ha assegurat amb més força.

El crèdit es pot emetre per un període més llarg. En comparació amb els préstecs convencionals. Algunes entitats financeres permeten pagar fins a 25 anys.

Alternativa hipotecaria. Requereix un pagament inicial, que pot ser que no ho sigui. Un préstec d'habitatge es pot utilitzar per comprar una casa nova.

Amb qualsevol finalitat. Els prestadors no us pregunten per a què necessiteu un préstec. Això és important, per exemple, per als emprenedors individuals que necessiten diners per desenvolupar el seu negoci. Si demanen un préstec com a entitat jurídica, la probabilitat de denegació serà més alta, ja que això és un risc per al banc.

Arrisca només amb la teva propietat. El prestatari no "configura" ningú, això és si parlem de garants de préstecs. Quan necessiteu una gran quantitat, en el cas dels préstecs convencionals, podeu obtenir préstecs de diferents organitzacions i, com a resultat, podeu acabar endeutat, lluitar contra els cobradors i perdre la vostra reputació entre els companys. En hipotecar un pis, arrisques només la teva propietat. Amb la condició que si teniu una família, aquestes decisions s'han de prendre amb cura.

El pignorant i el prestatari poden ser dues persones diferents. Per exemple, una persona és propietari d'immobles i l'altra vol contractar un préstec. Poden fer un tracte junts.

La propietat continua sent propietat vostra. Es pot utilitzar, llogar (si no contradiu el contracte de préstec).

Objectes apropiats que estan detinguts. Per exemple, el prestatari ha acumulat un gran deute per l'habitatge i els serveis comunitaris o ha vençut el pagament d'altres deutes. En aquest cas, a petició dels creditors, el tribunal té dret a embargar els béns. Algunes organitzacions de crèdit accepten aquests béns immobles com a garantia, però amb una certa reserva. Una part del préstec del client es destinarà a pagar el deute per eliminar la detenció.

Desavantatges d'obtenir un préstec garantit per béns immobles

Despesa en assegurances. La propietat que oferiu com a garantia ha d'estar assegurada. Els pagaments de l'assegurança es fan un cop l'any. De mitjana, això és de 10 a 50 mil rubles: el preu depèn en gran mesura de la casa específica, la ubicació, el preu de l'objecte. El prestador també pot demanar assegurar la vida i la salut del pagador; en cas contrari, oferirà un percentatge més elevat.

Haureu de pagar la feina dels taxadors. Ni vostè ni el prestador poden jutjar objectivament quant val una propietat. Però en el cas d'un préstec, la liquiditat de l'objecte és important, és a dir, el seu valor i la capacitat de vendre. Suposem que un client vol col·locar un apartament en un edifici d'emergència per a la demolició. Per descomptat, és poc probable que el prestador pugui vendre aquest objecte si passa alguna cosa. Per tant, cal pagar la taxació. Costa entre 5 i 15 mil rubles.

Impossibilitat de disposar lliurement dels seus béns. Un altre desavantatge són les condicions del préstec. Si vols vendre tu mateix un apartament o un altre objecte, hauràs de demanar permís al prestador que va acceptar la propietat com a garantia. El més probable és que es negui. Després de tot, com en aquest cas reforçar la fiabilitat del prestatari? Poden permetre la venda si el client paga el deute amb el banc amb els ingressos.

S'està acabant més temps. Per obtenir aquest préstec, poseu almenys una o dues setmanes, ja que els documents i els tràmits són molt més llargs del que és habitual. No pots aconseguir diners immediatament.

– Els inconvenients inclouen el fet que la hipoteca és un pis. Però els problemes només poden ser si el client no paga. O, si no pot pagar, no fa res per resoldre la situació. Fins i tot quan entres en "retard" en aquest préstec, sempre pots resoldre el problema sense perdre la teva propietat, trobar un compromís amb el prestador, - diu Almagul Burgusheva, cap del departament de préstecs garantits a Finans.

Condicions per obtenir un préstec garantit amb immobles

Requisits del prestatari

• L'edat del prestatari és de 21 a 65 anys. Per als més joves, poques vegades es fa una excepció. Per als jubilats més sovint.
• Ocupació. No cal treballar formalment. I tampoc ha de ser informal. Però si el client està treballant, les possibilitats d'aprovació del préstec són més grans. Heu de treballar en un sol lloc durant almenys els darrers 3-6 mesos.
• Citizenship of the Federation. Treballen amb estrangers, però amb menys ganes.
• Co-prestataris. Si la propietat té diversos propietaris, aquests han de convertir-se en co-prestataris i aprovar la penyora. A més, si estàs casat, el teu cònjuge també ha de ser co-prestatari. Es pot renunciar a això si signeu els documents en un notari públic (o s'ha celebrat un contracte de matrimoni prèviament), però això queda a criteri del creditor.

Requisits de la propietat

- El requisit principal és que la propietat estigui registrada com a propietat. En cas contrari, cada prestador té criteris individuals per a béns immobles. Algú considera que la distància de la carretera de circumval·lació de Moscou no supera els 50 km, altres miren totes les regions. Un banc només pot emetre un préstec per a un apartament, un altre per a un apartament i cases, etc. – comenta Almagul Burgusheva.

Ja hem dit que un préstec garantit amb immobles no es dóna per a cap objecte. Per tant, cal demanar un àlbum d'avaluació a una empresa acreditada. Parlem dels requisits.

Apartament

El tipus de garantia més popular. A més, alguns prestadors accepten fins i tot acceptar apartaments que no pertanyin al prestatari, sinó a tercers. Això sí, si voluntàriament passen sota fiança. Prenguem un exemple. Una família jove viu amb els seus pares i vol el seu propi apartament. Els pares no volen demanar un préstec o no se'ls concedeix a causa de la seva avançada edat. Però estan d'acord si els nuvis hipotecaran el seu pis.

L'apartament ha de ser líquid, és a dir, es pot vendre al preu de mercat en qualsevol moment. Això és molt important per a un banc. Per descomptat, no s'ha de col·locar en un altre lloc. Només s'emporten objectes en cases que no són d'emergència, no per a la demolició. Sense reurbanització il·legal. Desconfien dels apartaments en cases amb terres de fusta i que tinguin l'estatus de monument arquitectònic.

L'import del préstec sovint no supera el 60-80% del valor de l'apartament hipotecat. Només es donarà una mica més en el cas de garantia i ocupació oficial.

Per cert, també podeu posar una habitació en un apartament comunitari. 

Apartaments

Un nou tipus d'immobles al nostre país, que es desenvolupa activament a les grans ciutats. Formalment, es tracta d'una propietat no residencial, però ningú prohibeix viure-hi. Allà no s'hi pot obtenir permís de residència, no donen hipoteques preferents, no es pot fer una deducció fiscal d'una compra. Però si sou el propietari dels apartaments, podeu oferir-los com a garantia d'un préstec.

Els apartaments són més barats que els apartaments a la mateixa zona en cases similars. Però el seu avantatge és que són nous, és a dir, són líquids i tenen el seu propi valor financer.

Adossats

Per regla general, les cases adossades són un tipus d'immobles urbans de prestigi. S'accepten de bon grat com a garantia, però sempre que l'edifici sigui legal, hi ha tots els documents: es produeixen precedents negatius amb edificis no autoritzats.

Requisits per a una casa adossada: l'apartament està distribuït en un bloc independent amb entrada privada. El terreny que té davant és del propietari.

Edificis residencials

Si estem parlant d'una casa de camp i altres béns immobles suburbans, així com de cases privades a la ciutat, també es prenen com a garantia com a mesura provisional. És més difícil amb les cases de jardí a SNT, ja que el prestador no sempre les podrà vendre ràpidament i són més barates. En cas contrari, s'apliquen totes les mateixes regles que per als apartaments, a més d'una sèrie de criteris addicionals.

• Pots viure a la casa tot l'any. I pots arribar-hi en qualsevol temporada.
• No en estat d'emergència.
• S'hi connecta electricitat, hi ha calefacció (gas o elèctrica), subministrament d'aigua.
• La casa no es troba en el territori d'espais naturals o reserves especialment protegits.

Com obtenir un préstec garantit per béns immobles

1. Trieu un banc o entitat financera

La sol·licitud es pot enviar en línia: a través del lloc web de l'empresa, es pot deixar al centre de trucades a l'operador o venir personalment a l'oficina. El primer pas requerirà el vostre nom, data de naixement i dades de contacte. A més, se us demanarà que indiqui l'import que esteu sol·licitant. També us preguntaran pel vostre tipus de propietat.

Després d'això, el banc o l'entitat financera farà una breu pausa: literalment de deu minuts a un parell d'hores. Com a resultat, s'emetrà un veredicte: la sol·licitud està prèviament aprovada o rebutjada.

2. Preparar documents

Si veniu a l'oficina, podeu recollir immediatament un conjunt de papers necessaris. T'has presentat a distància? Potser el prestador acceptarà considerar escanejos de documents en format electrònic. Necessitarà:

• passaport amb permís de residència (marca de registre);
• el segon document (poques vegades demanat) – SNILS, TIN, passaport, pensió, carnet de conduir;
• un certificat d'ingressos, una còpia compulsada d'un llibre de treball, un avís de l'estat d'un compte personal en un fons de pensions: aquí cada creditor té els seus propis requisits. Alguns donen préstecs sense confirmació d'ingressos i ocupació, però en un percentatge més elevat;
• un document que confirma la propietat d'un immoble. Pot ser un contracte de compravenda, un extracte de l'USRN d'un pis o terreny, un certificat d'herència, un acord de donació o una decisió judicial, tot el que confirmi: vostè és el propietari i pot disposar de l'objecte;
• per als locals residencials, demanaran un extracte del llibre de la casa o un document únic de l'habitatge: mostren quantes persones hi ha empadronades a l'apartament;
• si estàs casat i el teu cònjuge no vol ser co-prestatari, però no s'oposa a comprometre l'apartament, necessites un consentiment notarial. També és adequat un acord prenupcial, que estableix que el cònjuge (a) no pot disposar d'aquest bé. El prestador també pot demanar al propietari que signi un certificat notarial que el propietari de l'immoble no estava casat quan el va comprar. En aquest últim cas, de vegades és possible sense un notari, a criteri del creditor.

Trobeu una empresa de taxació que faci un àlbum de taxació. Podeu fer-ho amb antelació si teniu pressa per lliurar tots els documents en un dia. Però aneu amb compte: la majoria de les vegades els bancs i les institucions financeres només treballen amb empreses acreditades per ells.

Un altre document important és l'assegurança de propietat. També podeu obtenir l'opinió de la companyia d'assegurances prèviament que accepta prendre el vostre objecte i facturar el servei. I de nou, aneu amb compte: en treballar amb els prestadors d'assegurances també són selectius.

3. Esperar a l'aprovació de la sol·licitud

O negativa. Recordeu que podeu provar amb un altre prestador o tornar a negociar amb aquest. Per exemple, el prestatari comptava amb una quantitat assegurada per béns arrels, però el prestador accepta una de més petita, o no li sembla en absolut que la persona no tirarà de les mensualitats. Però si trobeu avals, obteniu certificats d'ingressos, connecteu co-prestataris, el préstec es pot aprovar.

El termini de validesa de la sol·licitud aprovada el determina el mateix creditor. Normalment és d'un a tres mesos. Després de tot el procediment haurà de passar de nou. Tanmateix, si busqueu les millors condicions de préstec garantit per immobles, ja disposareu de tots els documents necessaris i podreu sol·licitar-los a altres entitats financeres.

4. Registreu una promesa

A Rosreestr, aquest departament s'encarrega de la comptabilitat dels béns immobles al país, hi hauria d'haver un registre que s'ha imposat un gravamen a béns immobles. A partir d'ara, el propietari no podrà vendre lliurement l'objecte i enganyar el creditor.

Per registrar una promesa, heu d'anar al MFC o a Rosreestr. De vegades pots prescindir de les visites presencials. Les institucions financeres utilitzen activament les signatures electròniques i practiquen la presentació remota de documents. Pots emetre una signatura electrònica tu mateix i, si no saps on i com, t'ho dirà el prestador. La signatura es paga, de mitjana, 3-000 rubles. Alguns prestadors ho donen als seus prestataris.

5. Aconsegueix diners

Després de signar el contracte, podeu demanar diners en efectiu o per transferència a un compte bancari. El banc també emetrà un calendari de pagament. Potser el primer pagament s'haurà de fer ja el mes en curs.

On és el millor lloc per obtenir un préstec hipotecari?

Bancs

L'opció més popular. Els préstecs garantits per apartaments, edificis residencials, apartaments i fins i tot garatges són emesos tant per organitzacions de la cúpula del Banc Central (les organitzacions més grans en nombre de clients i actius) com per col·legues més "modests". Per exemple, els bancs regionals.

Els bancs són molt escrupolosos a l'hora d'avaluar el retrat del prestatari. Comproven acuradament els documents i el procés d'aprovació de la sol·licitud pot trigar una setmana o més. Els bancs també són menys complaents a l'hora de determinar l'import màxim del préstec. Aquesta és una gran empresa que vol assegurar-se si el prestatari de sobte no paga.

Estigueu preparats que en la publicitat, el banc us atraurà amb una taxa d'un préstec garantit per béns immobles i, quan mireu els vostres documents, en oferirà una de més alta. Per reduir-lo en uns quants punts, s'oferiran per convertir-se en el seu client de nòmina o adquirir una assegurança addicional als socis.

Inversors

Hi ha empreses i inversors privats que ofereixen préstecs. Ens veiem obligats a afirmar que per al 2022 es tracta d'una zona "grisa" pel que fa a la legalitat d'aquests préstecs. Al Nostre País està prohibit als inversors privats concedir préstecs a persones físiques assegurades amb immobles. Només negoci (IP o LLC).

No obstant això, es troben llacunes a la llei. D'altra banda, a la vora del frau amb el registre de persones jurídiques fictícies. O reescriuen directament la propietat del prestatari sobre ells mateixos, enganyant-lo.

Si decidiu prendre un préstec d'un inversor garantit per béns immobles, assegureu-vos de consultar amb un advocat independent perquè pugui llegir el contracte per "significats ocults" i ajudar-vos amb la transacció. 

Vies addicionals

Al nostre país hi ha CPC – cooperatives de crèdit i consum. Té accionistes, a grans trets, persones que han invertit els seus diners en un grup comú perquè altres accionistes, si cal, els puguin utilitzar. Per descomptat, no per "gràcies", sinó en termes de benefici mutu. Tingueu en compte que les ECC legals es troben al registre del Banc Central.

Un préstec garantit amb immobles al CPC funciona així. El client es converteix en el seu accionista. Demana un préstec. La cooperativa està d'acord o rebutja. Tot és com en un banc, però els CCP són menys exigents amb la personalitat del prestatari i aproven el préstec més ràpidament. En canvi, s'estableix un percentatge més alt (no pot ser superior al que determina el Banc Central). Alguns bancs "agressius" es refereixen a pagaments tardans.

Anteriorment, les IMF (organitzacions de microfinances, en les converses quotidianes s'anomenen "diners ràpids") i les cases d'empenyorament també podien donar préstecs garantits per béns immobles. Ara no tenen permís per fer-ho.

Revisions d'experts sobre un préstec garantit per béns immobles

Vam preguntar Almagul Burgushev, cap del departament de préstecs garantits de la companyia financera comparteix la teva opinió sobre el servei.

“Els préstecs garantits per béns immobles només estan guanyant impuls cada any. La gent va començar a entendre que això és realment rendible: les taxes són molt més baixes que amb els préstecs de consum, el termini també s'ha augmentat fins a 25 anys. No hi ha cap idea errònia sobre els perills d'aquests préstecs. Els clients contracten aquest tipus de préstec per, per exemple, tancar els seus cinc o deu préstecs més. Després de tot, és més rendible pagar en un sol banc. L'import màxim del préstec garantit per béns immobles és possible fins al 80% del valor de l'objecte.

Recorren a aquests préstecs per obrir el seu propi negoci o donar suport a un negoci personal. També hi ha situacions més tràgiques en què es necessita una quantitat impressionant per a una operació dels familiars.

Per descomptat, podeu vendre un apartament, però si una persona està segura que pot pagar, per què no utilitzar un préstec? Sempre pots vendre, encara que hagis contractat un préstec garantit i de sobte no hagis pogut pagar. Aquest tipus de préstec és adequat per a qualsevol persona que sàpiga exactament a partir de quines fonts pagarà el préstec.

Pel que fa als creditors. Els bancs sempre tenen un termini de préstec més llarg i un tipus més baix. Però la consideració de la sol·licitud és més llarga i són més exigents amb el prestatari, l'historial de crèdit, l'ocupació. Sovint, un client pensa que si promet el seu apartament, el banc no li hauria de fer preguntes innecessàries. No obstant això, el banc vigila de prop el prestatari, per molt que costi el seu apartament.

Les cooperatives de crèdit (CPC) ja són més fidels als clients, però les taxes poden ser una mica més altes que les bancàries. Els inversors privats són igual de lleials. Però això no vol dir que estiguin repartint diners a tothom. Els certificats d'ingressos no són necessaris, però avaluen la fiabilitat d'un prestatari potencial en una entrevista. Un inversor pot obtenir diners el dia del tractament i això és sens dubte un avantatge.

En teoria, si un client necessita trobar diners ràpidament, pot demanar-los a un inversor o a un CPC, i després refinançar amb un banc". 

Preguntes i respostes populars