Com hipotecar un apartament i obtenir diners el 2022: instruccions pas a pas amb assessorament d'experts

Arran de la situació de l'economia, els bancs suavitzen o endurin la seva política creditícia. Fa 20 anys, els préstecs s'emeten amb cura: assegurats o garantits. Amb el temps, van aparèixer més institucions microfinanceres i també va augmentar el nombre de préstecs i targetes de crèdit emeses. El nivell de requisits per als prestataris ha disminuït.

Però la crisi econòmica dels darrers anys està obligant els bancs i altres prestadors a tornar a ser més selectius. El 2022, l'única manera segura d'aconseguir un préstec és hipotecar un pis i obtenir diners ràpidament.

Vam preparar instruccions pas a pas i vam parlar amb un expert sobre com fer-ho tot bé.

El més important sobre la promesa d'un apartament

Requisits d'hipoteca d'un apartament

Al nostre país no hi ha requisits uniformes per a la hipoteca d'un pis, ni per a la propietat en si, ni per a la persona que vol rebre diners. Els prestadors es guien únicament pels seus interessos financers i l'avaluació del risc.

Per exemple, un banc mai acceptaria un apartament a ZATO com a garantia, perquè es tracta de ciutats tancades. Si el prestatari no pot tornar els diners, s'haurà de vendre l'apartament i serà difícil fer-ho. I és important que el prestador recuperi els seus diners el més aviat possible. Un altre banc pot acceptar un apartament d'aquest tipus, però oferir una taxa una mica més alta i donar diners menys del que costa realment l'habitatge.

El retrat permissible del prestatari també és diferent per a cada prestador. Els grans bancs poden negar-se si una persona no té una feina i ingressos permanents. O oferir condicions menys favorables. Les cooperatives de crèdit i de consum i els inversors privats, per contra, no són tan crítics a l'hora de valorar els diners del sol·licitant.

Vam analitzar les ofertes dels creditors l'any 2022 i vam derivar els requisits de "mitjana aritmètica" per a la garantia d'un apartament al nostre país.

L'apartament està situat en una ciutat on hi ha una oficina de representació del prestador. Si el banc (tot i que no només pot acceptar l'habitatge com a garantia) no té sucursals i sucursals a la vostra localitat, és poc probable que es consideri un apartament d'aquest tipus. El motiu és senzill: si el prestatari no pot pagar el deute, haurà de ser desallotjat, demandat i venut. Aquests són costos per al prestador, sobretot si té la seu a una altra ciutat.

Estat de l'apartament. El prestador no mirarà fons de pantalla nous i finestres de doble vidre. Per descomptat, si l'apartament és després d'un incendi, llavors és il·líquid. Però, en general, els mobles bonics i un nou conjunt de cuina no afecten el cost. Al cap i a la fi, és un pis que s'està hipotecant, que potencialment es pot vendre ràpidament.

És important per als creditors que la casa no és d'emergència, en ruïnes. Hi ha requisits per al nombre de plantes i el nombre d'apartaments. Per exemple, les cases de dos pisos amb sis apartaments, com es van construir als primers anys soviètics, no entren sota els criteris de la majoria de creditors. Si la casa té terres de fusta, també, molt probablement, la fiança no és una opció.

Totes les comunicacions han de funcionar: gas, llum, calefacció i subministrament d'aigua. La reurbanització il·legal no es permet la majoria de les vegades. Per exemple, si la paret entre la cuina i l'habitació es va enderrocar en un apartament amb una estufa de gas, això és fonamental. Però si només es va refer el rebost, és a criteri del banc. Les reurbanitzacions legalitzades a la BTI són acceptables.

Com sap el prestador que l'apartament és líquid? És senzill: hauràs de demanar una avaluació. Aquest és un servei de pagament. Al nostre país, el cost mitjà és de 5-15 mil rubles. L'especialista vindrà, farà fotos, escriurà una conclusió: un àlbum d'avaluació. L'inspector indicarà el cost mitjà de venda d'un apartament, a partir del qual el banc traurà conclusions sobre la mida del préstec.

La base de la propietat. En poques paraules, com vas aconseguir aquest apartament? Una base ideal per a un prestador és un contracte de compravenda. És a dir, una vegada vas comprar tu mateix una casa i ara la vols hipotecar. O has privatitzat un apartament. Recordem que la privatització va començar l'any 1991.

Desconfien dels apartaments rebuts en virtut d'un acord de donació i com a herència. Sobretot si l'apartament us ha mudat recentment. De sobte, en un parell de mesos, es revelaran antecedents penals o judicials? Per exemple, hi haurà hereus els interessos dels quals no s'han tingut en compte a l'hora de dividir la propietat.

Al mateix temps, aquests apartaments encara s'accepten, però se'ls demana que emetin una assegurança de títol. En virtut d'aquesta pòlissa, la companyia d'assegurances es compromet a pagar diners per un apartament si de sobte s'apel·la un acord de donació o herència davant dels tribunals.

Els apartaments detinguts i aquells per als quals s'ha signat un acord de donació no són adequats. El jutjat pot embargar l'apartament. Això passa quan el seu propietari, per exemple, està implicat en un cas penal. O li cobren deutes. El prestador no acceptarà un pis pel qual ja s'hagi fet un acord de donació.

Molt sovint no accepten apartaments que es lloguen. Però el prestador no pot esbrinar-ho, només cal creure-ho. Una altra cosa és que en cas d'emergència, això pot no jugar a favor vostre. Imagineu que heu hipotecat un pis i l'heu assegurat, però al mateix temps el llogueu a llogaters. Van tenir una fuita de gas i la carcassa va quedar malmesa. L'apartament va ser utilitzat per altres persones i la companyia d'assegurances es negarà a pagar una indemnització.

Requisits per als prestataris

Quan voleu obtenir diners garantits per un apartament, el prestador també us avaluarà com a prestatari. Els bancs tenen els criteris més estrictes.

Edat. En la majoria dels casos, un ciutadà pot disposar dels seus béns a partir dels 18 anys. Hi ha excepcions per a les persones majors de 16 anys, si es reconeix l'emancipació per via judicial, és a dir, una persona es considera plenament apta, la qual cosa significa que pot disposar de béns, inclosa la pignoració.

No obstant això, quan emeten préstecs, els bancs augmenten l'edat mínima del prestatari. La barra inferior té més sovint entre 20 i 21 anys. La barra superior és bastant ampla: de 65 a 85 anys. En el moment d'aquesta edat, el préstec ja hauria d'estar completament tancat.

Exemple. Un ciutadà de 50 anys vol hipotecar un pis i tornar els diners al banc durant 20 anys. No obstant això, el banc només dóna préstecs a prestataris menors de 65 anys. És a dir, només hauràs de contractar un préstec durant 15 anys o buscar un altre banc.

Experiència laboral i ingressos.  Les cooperatives de crèdit de consum (CPC) i els inversors privats són el més fidels possibles a aquells que volen hipotecar un pis i obtenir diners. Els bancs tornen a ser els més crítics en aquest aspecte. Prepareu un certificat 2-NDFL (sobre els ingressos), heu d'estar emprat a l'últim lloc durant almenys 3-6 mesos. Al mateix temps, els bancs entenen que no tots funcionen oficialment. Per tant, poden acceptar el vostre extracte bancari com a alternativa. La declaració ha de mostrar que el prestatari rep diners amb una certa regularitat i que té fons als seus comptes.

Historial de crèdit. En primer lloc, els bancs hi estan parant atenció; el CPC també ho està mirant. L'historial de crèdit es conserva en oficines especials. Transmeten informació sobre quins préstecs es registren per a aquesta persona, si els pagaments es fan a temps. 

Instruccions pas a pas per hipotecar un pis

1. Trieu un prestador

L'opció és entre bancs, una cooperativa de consum de crèdit (CPC) o un inversor privat. Cadascun té els seus propis avantatges i desavantatges, que parlarem a continuació.

2. Preparar documents

Per hipotecar un apartament necessitareu:

• omplir un formulari de sol·licitud (cada prestador té el seu propi formulari);
• passaport original amb registre;
• el segon document (SNILS, carnet de conduir, TIN, DNI militar, passaport i, de vegades, tots alhora: cada creditor té els seus propis requisits);
• 2-Certificat d'ingressos NDFL (podeu demanar-lo al departament de comptabilitat o descarregar-lo al vostre compte personal a la pàgina web del servei d'impostos -en primer lloc, són els bancs els que ho demanen);
• una còpia del llibre de treball o un extracte del mateix (els bancs també ho demanen);
• si estàs casat i no has celebrat un contracte de matrimoni, segons el qual el cònjuge (a) no té un apartament i no actua com a co-prestatari dels préstecs, necessites un certificat de l'oficina de registre;
• confirmació de la propietat de l'apartament: un contracte de compravenda, un extracte de l'USRN, un certificat d'herència, un acord de donació o una decisió judicial.

3. Entendre les assegurances i la valoració

En primer lloc, el prestador demanarà una taxació de l'apartament. La llei no obliga a fer-ho, però a la pràctica aquest tràmit gairebé sempre es realitza. És impossible creure la paraula del prestatari que el seu apartament costa una certa quantitat. Les empreses de taxació treballen ràpidament. Abans d'això, comproveu si alguna empresa de taxació és apta o només d'entre les acreditades per un banc o CPC. L'especialista vindrà, farà un àlbum d'avaluació (de mitjana en 1-3 dies) i escriurà una conclusió sobre el cost de l'habitatge.

Després d'això, el prestador podrà anunciar l'import que està disposat a donar en garantia. Tingueu en compte que ningú donarà el 100% del preu d'un apartament a crèdit. Bé, si donen el 80-90% del valor de mercat. Per exemple, l'avaluador va escriure que la propietat val 10 milions de rubles. El prestador accepta donar el 75% d'aquesta quantitat, és a dir, 7,5 milions de rubles. Recordeu que el prestador no és el comprador de l'apartament. Té una tasca diferent: donar diners, guanyar diners i, si alguna cosa va malament, vendre ràpidament la promesa i tornar la seva.

Abans de la transacció, hauràs de pactar l'assegurança de l'apartament. La companyia d'assegurances ha de confirmar que està disposada a assegurar l'objecte i la vida del prestatari. Formalment, qualsevol empresa és adequada. Tanmateix, els prestadors sovint indiquen el grup d'asseguradores amb què treballen. Si trieu una altra empresa, la sol·licitud es pot considerar més llarga o fins i tot rebutjada sense explicació.

El prestatari no està obligat a assegurar el títol (vam parlar d'aquest servei més amunt). Però el prestador, de nou, en aquest cas, pot rebutjar o augmentar la taxa.

4. Registreu una promesa

En aquesta fase, l'estat, representat per Rosreestr, està implicat en el cas. Aquest departament és responsable de la comptabilitat de la terra i els béns immobles al país. No li importa per a què contractis un préstec i en quines condicions. Actua com una mena de garant de la puresa de la transacció. En aquella part que a partir d'ara a l'USRN al costat del teu pis hi haurà un gravamen. La declaració indicarà que l'apartament està pignorat. Això és necessari per evitar disputes en el futur.

5. Condicions d'aprovació del préstec i recepció de diners

De mitjana, tot el procés dura 14 dies. Això és si no us afanyeu enlloc, però no retardeu la recollida de documents. Vegem en què consisteix aquest període de temps:

• aprovació prèvia de la sol·licitud per part del prestador: el 2022 triga unes hores i fins i tot minuts;
• aprovació de la sol·licitud: fins a cinc dies, el tràmit més llarg és amb els bancs, en aquesta etapa cal presentar tots els documents;
• assegurances i valoració: les empreses treballen ràpidament, però no a l'instant, trigarem fins a cinc dies a aquests tràmits;
• registre d'una penyora a Rosreestr –cinc dies hàbils a partir de la data de recepció de la sol·licitud i els documents que s'hi adjunten, en el moment de registrar-se a través de l'MFC– set dies hàbils, tot i que tothom ho pot gastar més ràpidament;
• rebre diners, immediatament després del registre de la penyora.

On és el millor lloc per llogar un apartament?

1. Bancs

L'opció més rendible pel que fa a tarifes. Serà menys que en CPC i inversors. Però hipotecar un pis i aconseguir diners és el més difícil. Perquè consideren el prestatari amb cura: compte de resultats, llibre de treball, historial de crèdit. Podeu prescindir-ne, però aleshores la taxa serà més alta. A més, la velocitat d'aprovació per part dels bancs és la més baixa possible. No obtindràs diners ràpidament.

2. Inversors privats

El 2022, els inversors només poden emetre diners sota fiança a empresaris individuals i persones jurídiques per al desenvolupament empresarial. Se'ls prohibeix donar préstecs a ciutadans corrents.

Si teniu un empresari individual o una LLC i un apartament adequat per a una fiança, podeu obtenir un préstec d'un inversor. Es tracta d'una persona normal que està interessada a obtenir un ingressos. Al mateix temps, pot actuar a través d'un corredor, una societat gestora que acompanya la part legal de la transacció.

Els inversors tenen un tipus d'interès més alt sobre els préstecs que els bancs i els CPC. Però podeu obtenir diners el més aviat possible.

3. Altres opcions

Les organitzacions de microfinances, també són IMF o "diners ràpids" no poden acceptar apartaments com a garantia. La llei prohibeix. Les cases d'empenyorament tampoc prenen habitatge. Només quedaven les CPC: cooperatives de consum de crèdit. El seu registre es troba al lloc web del Banc Central¹. Si una empresa no està a la llista, no hi collaboris.

El CPC presta només als seus accionistes. Segons els estàndards moderns, el format sembla arcaic. Després de tot, inicialment, les cooperatives es van inventar com a "fons d'ajuda mútua". És a dir, un grup de persones s'uneix i decideix: sumem diners a un fons comú, i si algun dels accionistes necessita els fons, li donarem un préstec. I ajudarem a una persona i guanyarem diners nosaltres mateixos.

Les PDA modernes funcionen de la mateixa manera, només accepten gairebé tothom com a accionista i no cal que pagueu diners per unir-vos. És a dir, el prestatari és acceptat a la cooperativa, li donen un préstec garantit i ell paga els diners al CCP. Tan bon punt pagui el deute, pot marxar. 

Les cooperatives són el més lleials possibles al retrat del prestatari i donen l'aprovació més ràpidament que els bancs. Però el seu percentatge és més alt.

Condicions per a la devolució de la hipoteca de l'habitatge

Totes les condicions s'especifiquen al contracte de préstec. No són gaire diferents dels préstecs habituals. Els pagaments s'han de fer cada mes en dates determinades. Podeu pagar el préstec abans d'hora sense cap penalització. Quan es paga el deute, es retira la fiança de l'apartament.

El banc té dret a prendre la propietat si el prestatari té un retard en els pagaments almenys un dia tres vegades a l'any. Una amenaça real de quedar-se sense llar per a tots els membres de la família, inclòs un menor de 18 anys.

Mentre pagueu el deute, no podeu fer res amb el pis sense el consentiment del creditor. Podeu viure, fer reparacions estètiques també. Però reurbanització, venda i lloguer, només amb el permís del propietari de la penyora.

Preguntes i respostes populars

Respon preguntes Advocat de GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Fonts de:

1. Lloc web del Banc Central. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Llei federal núm. 16.07.1998-FZ de 102 de juliol, 26.03.2022 (modificada l'01.05.2022, 19396) "Sobre la hipoteca (penyoració de béns immobles)" (modificada i completada, vigent a partir del 8 i 3 de maig) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.